La RDGRN de 22 de julio de 2015, comentada aquí por C. Balluguera en Notarios y Registradores, plantea el caso de una escritura de préstamo hipotecario entre personas físicas con la intervención de un intermediario financiero en el que se pacta un interés remuneratorio fijo del 14,99% y se retiene por el intermediario aproximadamente el 38% del capital para el pago de diversos gastos, comisiones e impuestos, cláusulas estas últimas que el registrador de la propiedad calificante considera abusivas.
Así, las cosas, se discuten en el marco del recurso tres diferentes cuestiones: (i) la aplicabilidad del TRLGDCU a préstamos con prestamistas personas físicas que no están dedicados con habitualidad a la concesión de préstamos, (ii) la competencia de los registradores de la Propiedad para calificar el carácter abusivo de las cláusulas de los préstamos hipotecarios (iii) y si realmente tienen tal carácter la estipulación de unos intereses remuneratorios fijos del 14,99% y la retención del 38% del capital por diversos conceptos.
Nos interesa en particular la tercera de las cuestiones, en la que la DGRN confirma la calificación registral acudiendo a una argumentación ciertamente discutible. La DGRN hace un recorrido por el régimen jurídico del potencial juicio de abusividad de intereses remunerativos, admitiendo que constituyen un elemento esencial y por lo tanto excluido del test de abusividad, de conformidad con el artículo 4.2 de la Directiva 93/13/CEE, e incorporando también a su análisis el doble control de transparencia que deriva de la STS de 24 de mayo de 2013 sobre las cláusulas suelo. Pues bien, pese a ello y más allá del la potencial aplicación de la Ley de Usura, como causa de ineficacia distinta de la abusividad, la DGRN confirma la calificación registral justificando la existencia de un límite adicional a los intereses remuneratorios (cuya infracción, se entiende, es determinante de la abusividad de dicha cláusula); y lo hace en los siguientes términos:
«En segundo lugar, pueden existir también supuestos especiales de limitación objetiva de la cuantía de los intereses ordinarios, cuando resulte del propio contrato que los mismos exceden de la función que les es propia, como ocurre en el presente supuesto, en que se pacta un interés ordinario del 14,99% durante toda la vida del contrato y un interés moratorio de «tres veces el interés legal del dinero» (10,50% en el momento de la firma de la escritura de préstamo hipotecario), ya que por definición el interés ordinario no puede ser superior al interés moratorio en un mismo contrato.
Es evidente que todo interés de mora –como ya se ha dicho–, por su propia condición de cláusula indemnizatoria o disuasoria tiene que ser superior al interés ordinario que tiene una función meramente remuneratoria, y ambos tipos de interés deben guardar en todo caso una cierta proporción, pronunciándose siempre la Ley en el sentido de que el interés de mora debe calcularse partiendo de los intereses ordinarios previamente pactados o de su asimilado el interés legal del dinero. Así, entre las distintas determinaciones legales acerca de los intereses moratorios caben citar la limitación del art. 4 del Real Decreto-ley 6/2012; o la del art. 576.1 LEC; o la del art. 20 LCCC; o, finalmente, la del art. 114.III LH. En este mismo sentido la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2015.»
Pareciera de lo anterior que la DGRN articula un nuevo test de abusividad específico y objetivo para los intereses remuneratorios por referencia a los de demora, pese a reconocerse su naturaleza de elemento esencial del contrato y por lo tanto su exclusión del juicio de abusividad ex artículo 4.2 de la Directiva Comunitaria.
