Sobre el valor del otorgamiento de escritura pública como “traditio ficta”

Share Button

Un característica esencial de nuestro sistema de circulación de bienes y derechos es, desde una perspectiva jurídica, la necesidad de concurrencia de un título y modo (artículo 609 del CC) para la transmisión de bienes y derechos (al margen de adquisición ex lege, por donación, ocupación sucesión testada e intestada o por prescripción adquisitiva). Esto implica, lo que no siempre se tiene claro en el tráfico jurídico aunque parezca sorprendente, que para que pueda adquirirse la propiedad a través de un contrato (título), haya de seguir al mismo un modo, entrega o desplazamiento posesorio. En el seno de la teoría del título y el modo, que en el ámbito mercantil, tiene aplicaciones y consecuencias interesantes como en la transmisión de participaciones sociales o acciones, para las que sus requisitos formales son distintos (documento público necesario en el primer caso y no en el segundo), o en operaciones de M&A, tiene especial trascendencia práctica la calificación del papel desempeñado por el otorgamiento de una escritura pública en una compraventa. Dicha escritura pública, como es sabido, puede tener la consideración de traditio ficta o entrega ficticia que produzca el efecto traslaticio del domino. A dicha identificación que deriva de lo dispuesto expresamente en el artículo 1462. 2 del Código Civil se refiere la reciente STS de 25 de noviembre de 2013, de la que reproduzco algunos extractos por su interés:

“2. En relación a la cuestión de fondo que plantea el primer motivo formulado, y fuera de consideraciones fácticas que resultan improcedentes a la naturaleza y función de este recurso, debe señalarse que pese a la naturaleza ficticia de la tradición instrumental respecto de la genuina tradición, configurada en torno a la entrega material o efectiva de la casa vendida, nuestro sistema traslativo permite establecer una equivalencia jurídica entre la entrega de la cosa y el otorgamiento de la escritura pública de compraventa , tal y como se desprende del párrafo segundo del artículo 1462 del Código Civil , de suerte que el otorgamiento de la escritura pública comporta, de por sí, la investidura posesoria a estos efectos, sin que resulte necesaria una expresa voluntad al respecto que ya viene implícita en la finalidad o consecuencia de la compraventa como negocio previo o antecedente.

En esta línea, de acuerdo con la interpretación del sentido literal del precepto, esta razón de equivalencia jurídica puede resultar enervada cuando, en el seno de la propia escritura pública, se infiera o se deduzca claramente el efecto contrario. Cuestión, de índole interpretativa, que debe llevar a la indagación de la posible contradicción del efecto traslativo ya por hechos que consten en la propia escritura, o bien por la voluntad declarada por las partes en orden a diferir la tradición derivada de la entrega a un momento posterior en la ejecución del contrato.

En el presente caso, conforme a la letra del precepto analizado, y dentro del contexto de la interpretación gramatical referida al sentido literal que dispone el artículo 1281 del Código Civil , entre otras STS de 18 de mayo de 2012 (núm. 294/2012 ), cabe interpretar, de acuerdo con el criterio de la Audiencia, que la contradicción del efecto traslativo no ha resultado acreditado por la parte recurrente máxime, si se tiene en cuenta, que la razón de equivalencia jurídica entre la entrega de la cosa y el otorgamiento de la escritura pública queda meridianamente plasmada en el tenor no solo de las escrituras públicas celebradas, que expresamente llevan en su clausulado el efecto adquisitivo del comprador, sino también en la correlación causal del contrato de opción celebrado…”

 

Share Button
  1. Antonio Ripoll Soler 23 jul 2014 | reply

    El valor traditorio de la escritura es un axioma claro en nuestro Derecho. No obstante lo anterior, en mis escrituras, además, hago referencia expresa a la entrega de la posesión mediante la entrega de las llaves; incluso, en casos dudosos, regulo el tema de cómo puede tomar posesión el comprador.
    No olvideré nunca cuando al día siguiente, apareció un comprador por la notaría diciendo que el vendedor no le quería dar las llaves y que estaba la hija dentro de la casa…
    Porque la realidad siempre supera la ficción, las normas dan razones, pero “las cosas claras y el chocolate espeso”.
    Saludos

    • Luis Cazorla 23 jul 2014 | reply

      Antonio, haces bien…evita muchos follones….abrazos y gracias por participar.

Leave a Comment

reset all fields