Como es sabido, la compraventa es un contrato obligacional, lo que implica que es un título, en su caso, apto para transmitir el dominio, en cumplimiento de una de las obligaciones del vendedor derivadas de su celebración, esto es, la entrega de la cosa; pero no transmite por su simple celebración la propiedad de la cosa venida. Esto, que es algo que cuando se explica a alumnos en clase genera sorpresa e incredulidad, es un elemento esencial en la definición de nuestro contrato de compraventa recogido en el artículo 1445 del CC, cuyo concepto es también aplicable a la compraventa mercantil, regulada en los artículos 325 y ss del CdC.
Lo anterior encuadra a la compraventa en un título y a la entrega o traditio como obligación del comprador en un modo, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 609 del Cc, y entre otras cosas, permite en nuestro ordenamiento jurídico la venta de una cosa ajena, en la que, en su caso, se ventilará entre las partes un saneamiento por evicción y una aplicación del artículo 34 de la LH, es decir, la protección hipotecaria del tercero de buena fe (todo ello de forma muy sintética).
Una situación de disputa de la propiedad de un inmueble por venta de una cosa ajena es la que resuelve el TS en su reciente Sentencia de 14 de mayo de 2014, de la que os entresaco el extracto más relevante:
«La cita como infringidos de tales preceptos para justificar la falta de motivación y de razón de la sentencia impugnada no puede llevar a las consecuencias pretendidas por la recurrente.
En realidad nos encontramos ante una disputa de propiedad entre Intramanga, por un lado, y Costa Cálida, por otro, puesto que a partir de la titularidad inicial de Azarmenor se celebraron diversos negocios por los cuales se produjo una titularidad incompatible entre la demandante Intramanga y la demandada Costa Cálida. En tal situación la determinación de quién de ellos ha de ser considerado propietario se ha de establecer teniendo en cuenta lo dispuesto por el artículo 1473 del Código Civil y el 34 de la Ley Hipotecaria , y así carece de sentido solicitar declaración de nulidad de negocios jurídicos que en nada interfieren para ello y, en concreto, del acuerdo resolutorio alcanzado mediante escritura de 19 febrero 1988 entre Al Muhanna y Azarmenor, cuando la viabilidad de las pretensiones de Costa Cálida pasan necesariamente por la demostración de que Intramanga carece de la protección registral derivada de su condición de tercero hipotecario según lo establecido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.»
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